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地产识维(四)丨四大红利让这个冬天没那么“冷”

本栏目灵感来源自 亿翰智库董事长 陈啸天

——亿翰智库2018年核心观点:

“行业降维淘汰  企业升维精进。”

亿翰研究社将围绕此主题进行扩展与深化,

带您一同深入解读<亿翰智库2018年度核心观点>

第三篇继续谈谈行业四大基本认知之三——红利尚在

引 言

行业进入存量阶段,很多人开始看淡行业的未来,对行业的未来表示担忧。在万科喊出“活下去”之后,行业正式进入了“寒冬”。但我们认为行业仍有红利,这个 “寒冬”没那么冷!

一、城镇化红利

城镇化是国民经济和社会发展的重要组成部分,是伴随工业化和现代化发展的必然趋势,城镇化进程的加快也是不依人的意志为转移的客观规律。按照国际惯例,一个国家的城市化率达到70%才能算完成了城市化。2017年,中国的城镇化率为58.52%,距离70%的红利节点还有11%左右的余量。而美国的城镇化率已经达到了90%,从这一点来看,中国的城镇化道路还有很大的发展空间。新增城镇人口的首要要求便是住房要求,新增人口对住房的要求及原有城镇居民对改善性住房的要求促使了房地产业的持续发展。

而且本轮的政策调控,也引导着资金向低能级城市流动。一线被政策严控之后,资金往二线流入;一二线都被调控之后,资金往三四线流入;大热的四线在受到控制后,资金开始往其他三四线及县城流入,在这个过程中一定程度上带动了中小型城市的城市化脚步,而一些比较大型的城市如深圳、西安、南京、杭州等,不约而同的实施人才政策,吸纳更多的外来人口落户、置业,也可看出这些大城市还在向超大城市演化,城市化的进程远未结束。

以郑州和武汉城市化为例,今年2月份郑州公布了《郑州建设国家中心城市行动纲要(2017-2035年)》,纲要中指出到2035年,郑州城镇人口比2016年增加550万左右,将6个县市全部设区,并推动新城组团与中心城区一体化发展,尽快实现全域城区化。与之相似的武汉经济圈“1+8模式”(即武汉为中心,以100公里为半径的城市经济群落,包括了武汉及黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等8个城市),这个过程中必将进一步释放大量的需求,从而带动行业的持续发展。 

二、旧改的大蛋糕

随着城市发展速度的加快,旧城改造是一个不间断的过程。虽然一线城市的土地市场供不应求,供地结构远郊化,但政府正加快推动旧城改造的实施,通过盘活存量土地来实现GDP的增长,旧城改造是未来房地产市场的发展趋势,也是房企在一线城市做大做强的新一轮机遇。

台湾曾对10859栋拆除的建筑抽样,做了一个样本分析,得出建筑平均拆除年限23年,以此估算的建筑生命周期大概是35年日本的建筑的生命周期大约为38年。大量拆除都是在20-50年这个区间,超过50年的很少。

中国大陆1994年左右的房屋存量面积约为53.6亿平米,即使不考虑1994年之前的存量,1994-2018年每年的新增量按照台湾、日本的模型进行非线性折旧分析预测,2018年的存量住宅年折旧量在4.5亿平米左右,十年之后拆旧改善将成为主流需求。

深圳的旧改工作属于走在全国的前列,自2010年正式开始旧改以来截止到2017年,深圳各区计划并实施的旧改项目总计达600多个。由于政策突破,深圳的旧改项目已经开始进入二级市场阶段,一手的旧改项目几乎完成。但除深圳之外,全国还有很多大城市没有正式拉开旧改的大幕;大部分城市还没有完成初步功能的建设,旧改项目更是无从谈起。因此,旧改这个大蛋糕,足够房企下一轮的争夺。

三、翻新的机会

翻新业务与旧改不同,旧改基本上要重新规划调整指标,而翻新则不必。中国住宅的设计使用年限50年住宅土地使用期限通常为70年,然而中国建筑寿命奇短,中国的住宅建筑基本上使用20年左右就要推倒重建。从1998年住房改革全面市场化算起,至今已经有20年了,按照住房翻新周期10-15年计算,2008年以前建成的商品房已经需要重新翻新。

从竣工面积看,1998年全国商品房竣工面积为1.8亿平方米,此后每年以平均20%的增速增长。同时,再加上1998年以前的存量住房,翻新市场未来需求也是极大的。

四、人口的红利

人口红利指的是在一个时期内出生率迅速下降,少儿与老年抚养负担均相对较轻,总人口中劳动适龄人口比重上升,在老年人口比例达到较高水平之前,形成一个劳动力资源相对比较丰富,对经济发展十分有利的黄金时期。

一般总抚养比,即14岁及以下少儿人口与65岁及以上老年人口之和与15-64岁劳动年龄人口的比例小于50%为人口红利时期,因此50%是人口红利的拐点。对于房地产行业普遍的认知是短期看金融,中期看土地,长期看人口,我国2010年15-64岁年龄组成的人口比重达到最高值74.5%,随后呈现下降的趋势,但截止2016年,我国劳动人口占比依然处于高位,人口净增长率也正趋于平稳,按照这个趋势,到2020年我国劳动力人口比例也会维持在70%左右。

亿翰智库在2015年也曾对2022-2030年中国人口抚养比进行过预测,到2027年中国人口抚养比将达到49.8%,以50%的总抚养比为参考,房地产市场至少还有10年的发展机遇期。

2015-2022年是80后人群生育的高峰期,叠加二胎政策全面放开,迎来了新一轮的小婴儿潮。据国家卫生和计划生育委员会前期开展的意愿调查显示,“单独二胎”政策全面落实后,在全国1500—2000万符合生育新政的夫妇中,大约50%-60%意愿生第二胎,二三十年后或将成为住房市场新增的主体,这也促使房地产市场未来可持续的发展。

【地产识维】系列回顾:

地产识维(一)丨行业降维淘汰,三大资源“钱、地、人”已成三大痛点

地产识维(二)丨格局认知——企业格局驱动自身增长

地产识维(三)丨中美博弈,房企有未来!

【本期互动】

尼采说:“那些即将消灭我们的东西,将使我们变得更加强大。”

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